灣區(qū)財(cái)經(jīng)獲悉，日前，人民銀行廣州分行近日向轄內(nèi)各中心支行及銀行機(jī)構(gòu)發(fā)布《關(guān)于鼓勵(lì)推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式有關(guān)事宜的通知》。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為這是地方金融部門首個(gè)公開(kāi)對(duì)帶押過(guò)戶進(jìn)行支持的政策。此前，包括珠海、濟(jì)南、合肥、深圳、南京、蘇州、福州等多個(gè)城市宣布嘗試該政策。
其中，深圳市坪山區(qū)司法局針對(duì)二手房交易過(guò)程中多部門分開(kāi)辦理時(shí)間長(zhǎng)、買賣交易風(fēng)險(xiǎn)高、資金成本高的問(wèn)題，坪山公證處實(shí)踐二手房交易新模式，完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù)。與“先贖樓再過(guò)戶”模式相比，新模式引入具有政府信用背書的獨(dú)立第三方機(jī)構(gòu)公證處，實(shí)現(xiàn)帶抵押過(guò)戶，免除贖樓擔(dān)保費(fèi)用，降低二手房交易成本，可將交易成本直接降低1/3。根據(jù)目前市場(chǎng)普遍執(zhí)行的按欠款金額的2%計(jì)算贖樓成本，欠款300萬(wàn)元可節(jié)省6萬(wàn)元，欠款500萬(wàn)元可節(jié)省10萬(wàn)元。
?
什么是“帶押過(guò)戶”？
所謂“帶押過(guò)戶”，是指對(duì)存在抵押的不動(dòng)產(chǎn)需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過(guò)戶登記，買方可帶抵押過(guò)戶獲取金融貸款?！皫а哼^(guò)戶”于法有據(jù)，民法典第406條規(guī)定，抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。
傳統(tǒng)的二手房交易過(guò)程中，賣家的房產(chǎn)必須先贖出來(lái)才能過(guò)戶，而大多數(shù)賣家往往沒(méi)錢贖樓，于是在實(shí)際操作中就用買家的錢去幫賣家贖樓。但這樣就使得買家總是提心吊膽，其次很多商業(yè)銀行要求賣家贖樓要提前一個(gè)月提交申請(qǐng)，流程復(fù)雜且時(shí)間漫長(zhǎng)，耗時(shí)又耗力。最后，如果買賣雙方都沒(méi)有足夠的錢去贖樓，就不得不找第三方擔(dān)保過(guò)橋借錢去辦理，一來(lái)二去要花費(fèi)一大筆費(fèi)用。
“帶押過(guò)戶”操作流程
“帶押過(guò)戶”的操作流程大致分為三步。第一步，銀行先行為買家放款，款項(xiàng)由公證處提存。擔(dān)保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發(fā)放按揭貸款。第二步，買賣雙方辦理房產(chǎn)過(guò)戶轉(zhuǎn)移登記，放款銀行為買家辦理抵押。第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。
“帶押過(guò)戶”的便利
“帶押過(guò)戶”帶來(lái)哪些便利？一方面，省下費(fèi)用。過(guò)去二手房交易模式下，需要賣方先籌集資金把銀行貸款還清再過(guò)戶，“帶押過(guò)戶”節(jié)省了賣方為提前還貸衍生出的過(guò)橋費(fèi)，以及過(guò)橋費(fèi)帶來(lái)的利息和擔(dān)保費(fèi)等，利于賣方盡快回籠資金。另一方面，省下時(shí)間。過(guò)去，一旦賣方在約定時(shí)間內(nèi)湊不齊未結(jié)清的銀行貸款，則很可能對(duì)買方產(chǎn)生違約?！皫а哼^(guò)戶”減少了辦事環(huán)節(jié)，縮短了交易時(shí)間，避免時(shí)間拖延出現(xiàn)的違約情形。
“帶押過(guò)戶”交易提示
業(yè)內(nèi)人士提醒，對(duì)于買方而言，購(gòu)買帶抵押的房產(chǎn)，是用自己的貸款用以償還賣方的貸款，只要在過(guò)戶完成之前，權(quán)利都處于不確定狀態(tài)，房屋如被司法查封，將沒(méi)辦法順利過(guò)戶。因此，應(yīng)了解房屋的具體貸款信息，如原按揭、抵押合同約定“不得轉(zhuǎn)讓”或有其他禁止、限制轉(zhuǎn)讓條款，則可能無(wú)法“帶押過(guò)戶”或者需要先修改原按揭、抵押合同，才能“帶押過(guò)戶”。同時(shí)，“帶押過(guò)戶”涉及了買賣雙方、銀行、公證或擔(dān)保機(jī)構(gòu)等多方主體，交易環(huán)節(jié)更復(fù)雜，要保障各個(gè)環(huán)節(jié)的順暢，才能順利完成過(guò)戶交易。此外，買方要隨時(shí)關(guān)注房屋司法查封的情況，一旦有司法查封應(yīng)立即終止資金給付和交易。不過(guò)律師解析，前有《物權(quán)法》，后有《民法典》，兩者對(duì)于此事的司法解釋并不一樣，這也導(dǎo)致了《民法典》發(fā)布時(shí)間前后的交易，在房產(chǎn)抵押過(guò)戶的執(zhí)行上，存在差異。
各地確?！皫а哼^(guò)戶”安全的實(shí)踐
一些城市的有關(guān)部門在積極推行“帶押過(guò)戶”的過(guò)程中也推出相關(guān)舉措確保安全。比如，濟(jì)南在“帶押過(guò)戶”中引入公證“提存賬戶”，買方把房款打到提存賬戶就可以拿到房，如果過(guò)戶存在問(wèn)題，房款還能原路返還；深圳同樣引入了公證處，對(duì)各方資金流動(dòng)具有一定保護(hù)機(jī)制，減少了因一方違約而帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。
無(wú)錫則開(kāi)創(chuàng)了政府監(jiān)管和全程免費(fèi)的先例。同樣由買方將貸款資金足額存入監(jiān)管賬戶，再辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移、賣方原抵押變更和買方新抵押設(shè)立合并，最后歸還賣方貸款、賣方收到余款、注銷抵押登記。
廣州最新發(fā)布的政策也明確，針對(duì)跨行間二手房“帶押過(guò)戶”可能產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)過(guò)戶后，銀行抵押權(quán)落空、交易最終未達(dá)成的風(fēng)險(xiǎn)，可引入公證或擔(dān)保等第三方機(jī)構(gòu)，保障資金安全，防控業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，今年以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)政策環(huán)境不斷優(yōu)化，不過(guò)市場(chǎng)預(yù)期和信心整體仍然偏弱?！皫а哼^(guò)戶”節(jié)省資金成本，有助提高二手房交易效率，從而激發(fā)二手房市場(chǎng)的交易活力，未來(lái)落地情況如何，灣區(qū)財(cái)經(jīng)將跟進(jìn)觀察。
來(lái)源：灣區(qū)財(cái)經(jīng)傳媒