近年來，城市更新一直是地產(chǎn)圈的一個熱詞。
中國經(jīng)過了30年的狂奔建設(shè)，大城市和特大城市的空間增速開始減緩，規(guī)劃建設(shè)用地“零增長”甚至呈現(xiàn)了“負增長”。
當速度不再是發(fā)展的第一因素，反思也隨之而來，在城市空間的增長期是不是建造了太多不合適的建筑？這些建筑是不是只是當時經(jīng)濟發(fā)展的暫時所需？
當下，新增土地稀缺已成為現(xiàn)實，在這樣的背景下，空間結(jié)構(gòu)從增量擴張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)已是必然，未來做住宅高周轉(zhuǎn)可能會變成“老”的行業(yè)，但城市更新將會是永遠的主題，并將成為未來城市空間供給的重要途徑。
（據(jù)佳兆業(yè)發(fā)布的《2019-2020房地產(chǎn)行業(yè)白皮書》指出，中國房地產(chǎn)總市值已超300萬億，按每年2%的城市更新速率計算，城市更新迎來6萬億元級市場，隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升，最終市場將迎來10萬億規(guī)模。）
可以說，城市更新是城市化發(fā)展進程的必然結(jié)果。
廣州·悅匯城改造前
廣州·悅匯城改造后? 吳鑒泉
01
關(guān)于城市更新
1、定義說明
首先，城市更新概念是非常明確的。
主要是指對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有基礎(chǔ)設(shè)施亟需完善、環(huán)境惡劣或現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求等情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和規(guī)定程序進行以綜合整治、有機更新或者拆除重建為主要方式的活動。（改造力度由弱到強排序）
2、進階演變
雖然更新改造幾乎伴隨著城市發(fā)展的全過程．但是現(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運動始于1970年代的美國，由聯(lián)邦政府補貼地方政府對貧民窟土地予以征收．然后以較低價格轉(zhuǎn)售給開發(fā)商進行“城市更新”。
在中國的發(fā)展，開始于1989年，以政府主導(dǎo)的舊城改造為主，以完善民生配套為目標。
1990-2007年，以民營開發(fā)商主導(dǎo)的改造為主，眾多大規(guī)模、高速無序、簡單粗暴的城市改造使得公共性不足、歷史文脈斷裂、生態(tài)破壞等諸多問題堆積產(chǎn)生，城市無法實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，城市適應(yīng)力、生命力衰弱喪失。
2008年后，政府初步介入城市改造，建立規(guī)劃管理機制引導(dǎo)市場化運作，全面推進“自下而上、人本訴求”的有機更新理念，城市更新日益趨向社會、經(jīng)濟、文化、物質(zhì)、環(huán)境等多維度的升級改造。
2019年11月20日，中國城市更新（長三角）峰會在滬舉行，2019年12月13日，城市更新受到中央政策鼓勵。
2020年，“十四五規(guī)劃和二〇三五年遠景目標建議”明確提出“實施城市更新行動”，這意味著我國城市開發(fā)建設(shè)和城市更新方式將開啟轉(zhuǎn)型升級的全新格局。
3、三種主要方式
綜合整治是不涉及房屋結(jié)構(gòu)的拆除、改造，主要對房屋的配套設(shè)施和周邊環(huán)境進行整治、更新。包括老舊小區(qū)改造、河道整治、公園再生等都屬于此類。
有機更新是以原房屋建筑的保留為主，少量拆建，對建筑承載的產(chǎn)業(yè)進行升級。此類更新因主要涉及商業(yè)不動產(chǎn)，市場化投資力量比較強，對資產(chǎn)管理運營的要求比較高。
拆除重建是指大部分建筑都被推倒重來，按新的規(guī)劃重新建設(shè)。可能改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體，也可能變更部分土地性質(zhì)，最典型的是城中村拆遷、棚戶區(qū)改造、老工廠的拆除等。
華燈初上的山口村城門樓鳥瞰 攝影：張柯
以上雖然可以將城市更新的方式分為這三大類，但在實際操作中應(yīng)視當?shù)氐木唧w情況，將某幾種方式結(jié)合在一起使用。
4、參與者
城市更新不應(yīng)是一方主導(dǎo)，而是多方參與。
示意圖 圖源： 三舊改造研究院
一般前期的參與者為政府，后期的主要參與者有投資機構(gòu)（基金、金融機構(gòu)等）、開發(fā)商、服務(wù)商，但他們在介入的時期、選擇的標的資產(chǎn)、商業(yè)模式及各自優(yōu)勢等方面均差異顯著。
02
城市更新的具體類型及案例
1、老舊商業(yè)區(qū)改造
改造前 實景圖
改造后 實景圖
設(shè)計理念
上海世茂廣場整體采用全新的“城市歌劇院”的設(shè)計理念：顧客被賦予三種不同類型的“角色”：游客、觀眾、演員；建筑被定義為三種不同的場所：前廳、觀眾席、后臺。
實景圖 攝影師：吳清山
“T字”動線與“環(huán)形”動線
實景圖 攝影師：吳清山
實景圖 攝影師：吳清山
▲原廠區(qū)實景圖 (圖片來源于:既改那些事兒)
▲改造后西安大華·1935 實景圖
2011-2014年進行了首次更新，2017年復(fù)星集團特邀伍茲貝格建筑設(shè)計事務(wù)所（Woods Bagot）對大華·1935進行了二次更新，打造出全新的充滿生機和活力的大華·1935。
實景圖
例：上海寶山區(qū)似乎是很多工業(yè)城市的縮影，破敗的廠區(qū)，糟糕的環(huán)境成為普遍現(xiàn)象，由三毛倉庫升級而來的上海智慧灣卻成為了網(wǎng)紅級產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新典范。
圖片說明：原來三毛倉庫中集裝箱堆場的一角
這里之前有大量廠房、倉庫、集裝箱堆場閑置，噪音、粉塵污染嚴重，環(huán)境惡劣，且效益低下，周圍居民有大量的投訴。
圖片說明：夜晚智慧灣燈火輝煌，盡顯一片繁華景象。
經(jīng)過轉(zhuǎn)型改造以后，2016年9月，上海智慧灣重新開園，租金收入一舉達到2500w/年，遠超甲方800萬的心理預(yù)期。
如今已成為寶山區(qū)創(chuàng)新經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)帶的排頭兵，周圍其它企業(yè)紛紛與其合作，規(guī)模已經(jīng)從開始的127畝不斷擴充，今年將達到500畝。
實景圖
園區(qū)以個性化定制，科創(chuàng)與文創(chuàng)融合，使之成為24小時全天候、全面開放的新型產(chǎn)業(yè)園區(qū)。大量的科技型企業(yè)的入駐，徹底激發(fā)了本區(qū)域的城市活力，提升了城市形象，也為持久發(fā)展帶來了動力，其長期效應(yīng)遠遠超越一般的住宅區(qū)開發(fā)。
2016鳥瞰圖（改造前）
2020鳥瞰圖（改造后）
實景圖
園區(qū)內(nèi)，對保護類建筑，如哥倫比亞鄉(xiāng)村俱樂部、孫科別墅等，通過“修舊如舊”的手法，對建筑的立面與空間進行修復(fù)，最大化還原建筑原真性；對非保護類建筑，如麻腮風(fēng)大樓、控壓泵房等，則保護建筑自身的特色，結(jié)合其建筑功能進行局部新材料、新手法的植入和改變，賦予建筑以新面貌。
不僅如此，上生·新所將空間開放給周邊的居民，如城市界面導(dǎo)入口的設(shè)計以及集會廣場等，并引入多種業(yè)態(tài)，與周圍生活空間連通，這樣一來就形成很強的互動性。
上生·新所項目是一個中國式城市更新的典型。
與眾多中心城區(qū)的歷史風(fēng)貌保護區(qū)一樣，愚園路的改造升級同樣面臨著“如何兼顧保護與改善原住民生活品質(zhì)”的難題，但難度大小不一。
平面圖
愚園路因多種歷史保護建筑類型的匯集，在發(fā)展過程中就呈現(xiàn)了公共服務(wù)、行政辦公、社區(qū)商業(yè)等功能高度復(fù)合的狀況，由此將“拆、改、留”變?yōu)椤傲?、改、拆”，最大程度利用現(xiàn)有空間解決人民群眾不斷提升的城市公共功能需求，將百年人文歷史與“文化、藝術(shù)、生活”的特色風(fēng)貌完美融合。
改造前 圖源網(wǎng)絡(luò)
改造后 圖源網(wǎng)絡(luò)
時至今年，從2014年開始進程更新的愚園路，大致經(jīng)歷了3個方面的更新：建筑風(fēng)貌及立面更新、藝術(shù)裝置構(gòu)建空間以及更新優(yōu)化街區(qū)業(yè)態(tài)。
愚園路的改造是分階段的，隨著改造的推進以及不斷調(diào)整的過程，相較于“大拆大建”的改造思維，這樣的微更新改造更能激發(fā)城市居民參與街道生活的積極性和自覺性，在上海的城市更新改造實踐中取得了良好的效果。
在蘇州這樣敏感的城市，仁恒倉街項目既尊重傳統(tǒng)又敢于創(chuàng)新，使之成為古城改造的一個典型案例，真正實現(xiàn)了一個高質(zhì)量的本地空間，最終將成為蘇州城市體驗的重要部分。
改造前的十字街片區(qū)鳥瞰 實景圖
改造后的十字街片區(qū)鳥瞰 實景圖
都市實踐設(shè)計團隊提出了以介入實施為導(dǎo)向、由點及面漸進式激活、以文化活動促進古城復(fù)興的發(fā)展模式，將南頭古城打造成為一個以“深圳本土原創(chuàng)為主題，集合創(chuàng)意設(shè)計、特色商業(yè)等多種元素”的設(shè)計小鎮(zhèn)。
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所有的城市更新其最大的價值就是對整個生活環(huán)境、整個板塊價值的改變，對于周圍住戶來說，將擁有一個更好更全的生活配套；對于整座城市來說，可能又多了一個生動精彩的文化地標。
據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企中47%涉足城市更新領(lǐng)域，TOP50房企中61%涉足城市更新，如融創(chuàng)、萬科、恒大、世茂、華僑城、佳兆業(yè)等等，對不再能適應(yīng)城市發(fā)展需要的建筑和規(guī)劃，注入新的產(chǎn)業(yè)、新的經(jīng)濟文化，擁有新的活力，才是房產(chǎn)商未來發(fā)展的空間。
來源：搜建筑
